アパート経営するなら法人化しよう!!7つのメリットデメリット

「アパート経営　法人化」と検索して当サイトにたどり着いたあなたは、こんな悩みを抱えていませんか？

• 「まだ法人化するほどの規模じゃないかもしれない」
• 「何とか確定申告もやってきたし、大きな問題は起きていない」
• 「でも、知識が古いままで取り残されている気がする…」

＼そのお悩み、法人化で解決できるかもしれません！／

• 「税金をもっと効率よく抑えたい」
• 「家族にも資産をスムーズに引き継ぎたい」
• 「2棟目・3棟目と増やしていきたい」
• 「本業を早期退職して、不動産を軸に生活したい」
• 「“経営者”として、もっと計画的・戦略的に資産形成を進めたい」

このように、法人化はあなたの経営にとって「次の一歩」となる選択肢になり得ます。

でも、いざ法人化となるとこんな不安もあるかもしれません。

• 「法人化すると面倒な事務作業が増えるんじゃ？」
• 「税務署に目をつけられやすくなるって聞いたけど…」
• 「設立費用や維持費がかさむのでは？」
• 「税理士に頼んだら費用は高いのでは？」
• 「そもそも、法人化して本当に得するの？」

実際に当社にも、こうしたご相談が多数寄せられています。

ご安心ください。この記事では、アパート経営の法人化に関するメリット・デメリット、判断基準をわかりやすく解説しています。
さらに、具体的に相談してみたい方は、LINEまたはZOOMでの無料相談も承っております。

法人化してからアパート経営すべき7つのメリット

1.資金繰りや融資の選択肢が広がる

アパート経営をする際は、自己資金が潤沢にある場合でも、借入や融資を利用される場合が多いです。その際、個人だと融資を受ける面で不利な立場になります。

しかし、法人化しておくことで、融資の申し込みを有利に進めることができます。

設立直後に融資を利用することも可能です。日本政策金融公庫という国が運営している窓口で、新創業融資という設立して間もない会社に向けられた融資があります。これから事業を開始する人や、事業開始から2年経過していない（2期目をまだ終えていない）事業者の方を対象としている融資です。

この融資は最大3000万円までを限度額として申請することができます。その際は、融資を申し込む10分の1の金額の自己資金が必要条件となります。また、運転資金として融資を利用する場合は1500万円が限度額となります。

他にも助成金や補助金など、個人事業主でいるよりも法人化した方が資金繰りをしやすくなるケースが多いです。

オーティス税理士事務所では、資金繰りを中心とした事業計画書をお客様ごとに作成して提案をさせて頂いております。税務手続きだけでなく、融資に関してもよくご相談をいただいております。

2.相続税がかからない?!

アパート経営を自分の嫁や子供に相続したいと考えている方も多いと思います。財産を相続するには、相続税や贈与税が必要になりますよね。

しかし、法人化していれば、役員の名前を変更するだけで、相続税も贈与税も支払うことなく、会社の引き継ぎができるようになります。会社として所有しているものはそのまま引き継ぎができるようになります。

その場合は、受け継ぐ人の名前が株主になっていないことが条件になります。株主になっていると株式を所有することになるので相続財産として計算されてしまいます。

例えば、アパート経営の家賃収入を法人で受け取る仕組みをとっていれば、高い税金を払わなくても自分の家族に財産を移転することが可能になります。

もちろんこれはグレーなやり方ではありません。100%合法でこういった仕組みが存在しているので、それを利用しているだけのことです。

将来的に、長期的に資産運用を検討していきたい、残された家族に迷惑をかけないようにしたいのであれば、法人でアパート経営すべきだと私は思います。

3.経費にできる幅が広がる

個人事業主では認められない経費が、法人化することで経費として認められるようになり、節税効果を大きくすることができます。

まず、役員報酬として自分への給料を経費にすることができます。これが法人化の節税対策として大きな役割を果たします。

他にも、賃貸で住んでいる自宅を社宅扱いにして家賃や光熱費の一部を経費にすることができたり、出張したときにかかる交通費や宿泊費とは別に日当を経費にすることもできます。

退職金としての積み立てを経費にすることもできますし、交際費も年間800万円まで経費として認められるようになります。

さらに、会社設立時にかかる費用や税理士への顧問料も経費として扱うことができます。

このように、個人事業主では経費としてカウントしづらいところも、法人化することで幅広く経費に対応することができ、節税効果を期待することができます。

せっかく得た利益を税金で払いすぎることのないように、可能な範囲で取り組める節税対策を実施していくべきです。

4.所得税で支払ってる税額を大幅に下げることが期待できる

個人事業主として事業を拡大していくと避けて通れないのが、所得税です。個人事業主でやっていると、収入が全て所得になるため、売り上げが大きくなるにつれて所得税の割合も大きくなります。

所得税の金額が大きくなってしまうのであれば、法人化をすることで大きな節税効果が期待できます。

法人化することで売り上げは会社のものになり、そこから会社として事業の経費に使ったり、役員報酬として給料を支払ったりしていきます。

「法人化すると法人税と役員報酬に対する所得税や住民税と二重に税金がかかるのでは？」と疑問に感じましたか？それは二重に税金を支払っているのではなく、二つに分けて税金を支払っているというイメージを持ってみてください。

個人事業主の所得税を「法人税、役員報酬の住民税、所得税」にすることで、節税効果が期待できるのです。

節税することで浮いた資金を、外注化を進めたり、広告費に回したりなど、事業を拡大していくための投資に使うことができます。

5.社会的信用を得られやすくなる

法人化すると会社名や住所、役員の名前や事業目的、借入状況などをまとめた謄本が作られ、第3者機関に登録され、全国の法務局などで誰でも閲覧可能な状態になります。

こういったところで会社の存在や役員の存在などを明確にすることができ、信頼を得る安心材料の一つになります。

個人事業主は開業届を提出さえすれば誰でもできますし、失業届を提出すればいつでもすぐに辞めることができます。しかし会社設立には手間や費用がかかり、顧問税理士の契約や諸経費が必要になります。

法人化をするということは、これからも事業を継続していきたいという意志の現れとも捉えることができます。

そのため、法人化することで覚悟があると一定の信用と評価を得られることが多いです。

法人化することで株式会社の代表取締役という肩書きを得ることになりますので、名刺の箔がつくことも間違いありません。

6.消費税が2年間免除になる

売り上げに対して10％の税金がかかるのが消費税ですよね。消費税によって事業を圧迫してしまうので、できるだけこれも節税対策をしていきたいところです。

法人化をすると、最大2年間（2期）消費税の支払いが免除になります。

法人化すれば経費も増えて負担が大きくなる中、消費税免除は非常にありがたい制度ですよね。税金として払うお金を事業に投資して活用することができます。

ただし、資本金が1000万円未満であること、売り上げが年間1000万円以下であることが条件になります。

7.役員報酬を設定できる

個人事業主では売り上げ全てに対して所得税がかかっていたものを、役員報酬に設定した金額に対して所得税がかかるようになります。

ご存知の通り、所得が増えれば増えるほど所得税はどんどん割合が大きくなっていき、税負担が非常に大きくなります。年間1800万円を超えると40%の720万円を所得税として支払わなければいけません。さらに住民税が約10%なので、半分の900万円が税金として必要になります。

しかし、法人化することで役員報酬を設定できるようになり、設定した役員報酬に対して所得税と住民税がかかる計算になるため、所得税と住民税を大きく下げることができ、大きな節税効果が期待できます。

役員報酬を少なくすれば所得税も住民税も下がりますが、その代わり会社の利益が大きく残るので法人税が大きくなる可能性もあります。

そのため、役員報酬をいくらに設定すれば、法人税と所得税と住民税を最安値に設定できるか、節税効果をより大きくするための役員報酬の設定ができるようになります。

アパート経営で法人化した時の5つのデメリット

1.役員報酬を設定すると1年間変更できない

役員報酬は、毎期ごとに設定をしていくのですが、設定をしたら1年間変更することができません。

役員報酬の設定を間違えると、逆に多く税金を払い過ぎて損する可能性もあります。

• 去年から売り上げも好調だから役員報酬を高く設定しよう
  →　売り上げが下がっても役員報酬を変更できず、所得税や住民税の割合が高くなる

• 最近調子悪いから、今年は役員報酬を低く設定して所得税や社会保険の支払いを抑えよう
  →　急激に売り上げが上がり、利益がたくさん出て法人税の割合が高くなる

役員報酬は高い節税効果が期待できるツールでもありますが、状況によっては税金の割合が大きくなる可能性も出てきてしまいます。

だからこそ、役員報酬の設定は、事業計画とともに慎重に考えて行かなくてはいけません！

オーティス税理士事務所では、お客様の事業状況を客観的に判断していくために、事業計画書を作成しております。これからどのように事業を伸ばしていくのか、守りを固めていくのか、それともどんどん攻めていく年にするのか、お客様の取り組み方次第で大きく変わってくるところもあるため、入念なお打ち合わせを経て役員報酬を設定させて頂くようにしております。

そして、役員報酬を活用した節税対策の効果をより高く実現するため、オーティス税理士事務所ではサポートしております。

2.社会保険に加入する必要がある

個人事業主では国民健康保険として支払っていたものが「社会保険」という形に変わります。

社会保険は、

• 健康保険
• 厚生年金保険
• 介護保険
• 雇用保険
• 労災保険

この5つの保険の役割を果たします。

そして、法人化すると、社会保険の加入は「義務」となるため、必ず加入しなければいけません。

社会保険は会社と社員が半分ずつ支払う形になります。もし法人成りで役員が1人だけの場合、会社と個人の支払い元は同一人物なので、全て1人で社会保険を負担することになります。

社会保険の支払額は、役員報酬の金額の約20%ほどになり、かなり大きい割合で圧迫してきます。

法人化すると社会保険の加入は必須になるのですが、オーティス税理士事務所では、社会保険も考慮をした上で慎重に丁寧に役員報酬の設定をしていきます。

できる限りお客様の負担が大きくならないように、安心して事業に集中して頂けるように、税金のことだけでなく、経営面や精神面でもサポートをしております。

3.会計処理や手続きがややこしく面倒になる

個人事業主であれば、確定申告さえできていれば問題ありませんでした。

しかし法人の会計処理や手続きは非常にややこしく、種類もたくさんあります。

定款、設立登記申請書、代表印の登録、個人事業の開廃業等届出書、所得税の青色申告の取りやめ届出書、事業廃止届出書、法人設立届出書、青色申告の承認申請書、健康保険等喪失証明書、健康保険、厚生年金保険新規適用届、労働保険保険関係成立届、雇用保険適用事業所設置届、保健所、警察署、都道府県出先機関などへの営業許可関係の手続きや建築業の許可申請手続き、などなど。

さらに、名義変更や住所変更、会社名の変更といった場合も数万円単位で費用がかかってきます。そして面倒で非常に手間がかかります。

法人の税務手続きをご自身で進めていくのは、費用対効果が悪く、事業が疎かになってしまう可能性もあります。

なので、法人化された方のほとんどが、顧問税理士に手続きや資料を丸投げして依頼することが多いです。そうすることで事業に存分に時間を投資することができます。

時間は有限です。限られた時間を有効活用していくためにも、事業の拡大や発展、売り上げ規模の拡大を目指して、そこに時間を投下し続けていくべきです。

オーティス税理士事務所でも、お客様には事業に専念して頂けるように、税務に関することは全てお任せいただいております。それだけではなく、税務の観点から事業や経営の拡大に向けてアドバイスをさせて頂いております。

4.税理士への顧問料が必要になる

税務手続きや資料作成を税理士に依頼するとなると、やはりそこは費用がかかってきます。月額の顧問料や決算資料の作成の費用などが経費として必要になります。

しかし、その経費を支払っているからこそ法人としての事業活動に専念することができるようになります。時間をお金で買う、事業に使うための時間を投資するため時間を買うという考え方ですね。

私たちオーティス税理士事務所は、税務手続きだけではなく、お客様の事業活動、経営活動を最大限サポートしていけるよう日々努めております。

5.赤字になっても法人税が一律7万円必要になる

個人事業主では赤字になった場合、税金を支払う必要はありませんが、法人になると会社の利益が赤字になっても、法人税が一律7万円必要になります。

しかし、赤字になって7万円の法人税が必要になったとしても、翌年以降で利益が出た場合に赤字に補填して相殺することができ、利益が大きく出ても法人税を安く抑えることができます。

もちろん法人化されたからには倒産しないように事業を続けていくことが経営者としての努めです。

赤字が出ることがあっても、利益が出たときに補填して税金を安く抑えることができると前向きに捉えて、売り上げ回復を目指して事業計画を見直し事業を継続していくことが大切です。

また、赤字になった場合、税金の還付を受けることができる場合もありますし、法人であれば融資や資金繰りもスムーズに動くことができます。

もちろんオーティス税理士事務所でも、お客様の会社が倒産することのないよう、あらゆる角度から事業継続していくための提案をさせて頂いております。

法人化したほうが絶対にいい！と断言できる人の5つの特徴

年間の家賃収入が1,000万円を超えている人

収入規模が大きくなればなるほど、所得税や住民税の負担も重くなります。個人事業としてのままでは最高45%の所得税率が適用されるケースもあり、手取りがどんどん減る可能性も。法人化すれば、最大でも23.2%（中小企業の法人実効税率）に抑えられ、節税効果は抜群です。収益性が高い人ほど、法人化は“手間より得”になります。

将来的に2棟目・3棟目の購入を見据えている人

不動産投資の拡大を考えるなら、融資のしやすさや経営の信頼性が問われる場面が増えてきます。法人での経営実績があれば、金融機関からの評価も高まり、より有利な条件での借入が可能に。また、経費管理や資産分離もしやすく、スムーズな拡大戦略が描けます。

家族を経営に関与させたい人

法人にすることで、配偶者や子どもを役員に任命し、適正な報酬を支払うことが可能になります。これにより、家族の所得を分散させて節税できるだけでなく、実質的な資産の移転や事業承継にもつながります。いずれ子どもに事業を引き継いでほしいと考えるなら、今のうちに法人化しておくのがベストです。

相続対策を真剣に考え始めた人

相続税対策は、アパート経営者にとって避けて通れないテーマです。個人名義のまま相続が発生すると、物件評価や課税対象の広がりによって高額な相続税を負担するリスクがあります。一方、法人化しておけば“株式”という形でスムーズに所有権を移せるため、節税・分割・承継の面でも圧倒的に有利です。

経営意識が高く、数字での管理をしっかり行いたい人

個人経営では「なんとなく収支がプラス」で済ませてしまいがちですが、法人化することで決算・帳簿・税務などの“数字による経営”が習慣になります。これにより、キャッシュフローや資産管理がクリアになり、本業とのバランスも取りやすくなります。将来の出口戦略（売却・引退）も見据えたスマートな運営が可能です。

「まだ法人化しなくていいかも」とお伝えしたい人の5つの特徴

家賃収入が年間600万円未満で、経費差引後の所得も小さい人

法人化の最大のメリットは節税効果ですが、もともとの所得額が少ない場合、法人化にかかる設立費用や運営コストの方が重くなることも。個人の所得税率がそれほど高くないうちは、法人化しても節税メリットが出にくく、「結果的に損だった…」となることもあるため、まずは収益規模を見極めましょう。

管理や申告を家族内で完結できていて、手間を増やしたくない人

「今のままで充分回っている」「申告も家族に手伝ってもらってスムーズに終えている」という場合、わざわざ法人化して事務作業を増やす必要はないかもしれません。法人になると税務処理や社会保険の義務など、事務負担は確実に増えるため、現在の管理体制に余裕がない方は慎重な判断が必要です。

当面は拡大予定がなく、1棟のみで運用する予定の人

法人化の恩恵は、ある程度「規模を拡大していく」ことを前提とした仕組みになっています。今後も特に増やす予定がなく、老後の資産形成や節税もそこまで重要でない場合は、現状維持のままで無理に法人化を考える必要はないでしょう。

将来的に売却益で手仕舞いを考えている人

不動産の売却においては、法人よりも個人の方が“譲渡所得”の特例を使えるケースが多くなります。特に、長期保有後の売却や相続対象としてではなく「出口は売却」と決めている人にとっては、法人化が逆に不利になる場合もあるため注意が必要です。

「経営」よりも「資産保有」に近いスタンスの人

アパート経営をビジネスとして発展させたいわけではなく、あくまで“安定収入を確保するための資産保有”という考え方であれば、法人化の必要性はさほど高くありません。無理に組織化しなくても、確定申告や管理が自分のペースでできる個人運用のままの方が、気持ち的にも安心感があるはずです。

オーティス税理士事務所に法人化を依頼する6つのメリット

1.事業計画書を作成し、経営判断のサポートを致します

オーティス税理士事務所では、税金の計算はもちろんのこと、資金繰りを中心とした事業計画作成をサービスのひとつとしています。

これにより24カ月先までの資金繰りを見える化し、どのタイミングでいくらの融資が必要か、資金的にいつ人を雇用できるかなど、「転ばぬ先の杖」を提供いたします。

2.会社設立手数料0円！大阪最安値で設立できます

会社設立に必要な定款を紙で作成すると「定款認証印紙代　40,000円」が発生します。

しかし、オーティス税理士事務所では、「印紙代が必要となる紙」ではなく「印紙代が不要な電子認証」による形態で定款作成を行いますので、印紙代が不要になり、お値下げを実現できております。

更にオーティス税理士事務所では、会社設立と同時に税理士顧問契約を結んでいただくことで、初年度の顧問料・決算料などから合計で最大10万円の特別値引を行っています。

私たちにとっての最大の利益はお客様との末永いお付合いです。何かと支出が膨らむ設立初年度は経費負担の面でもご協力させていただきます。

3.融資や助成金の相談も大歓迎です

創業期には何かと資金が必要になります。

オーティス税理士事務所では、創業融資だけではなく、設立のタイミングで受けられる助成金はないか、お客様の業態などから助成金のチェックも行います。

シミュレーションを行った結果、もしくは初期投資のために設立時に資金が必要になることはよくあります。

オーティス税理士事務所では、日本政策金融公庫をはじめ、創業向けの融資取得のサポートから、だいたいどれくらいの金額の融資を受けられるかの簡単な見積もりも可能です。

4.会社設立に関する疑問や不安を全て回答します

まずは会社設立に関する疑問や不安にすべて回答いたします。その上でお客様の状況もお伺いし、お客様に最適な会社を模索します。

具体的には、会社の種類の決定、資本金額の設定、役員の選定、発行株式数の設定、決算日などを一緒に考えていきます。

知らないことも多く不安に感じられるかもしれませんが、すべてお客様が納得いくまで丁寧に説明いたしますので、どうかご安心下さい。

5.会社設立のシミュレーションをした結果、会社設立を推奨しない場合もあります

残念ながら、多くの会社設立を代行する会社では、会社設立をしてもらった方が利益がでるために無理な設立を進めるケースが見受けられます。

オーティス税理士事務所では、お話をヒアリングした上でシミュレーションを作成し、会社設立によるメリットとデメリットを考えた上で、会社設立をすべきかどうかご提案させていただいております。

私たちは、長くお客様のパートナーでありたいと考えておりますので無理な提案はいたしません。事実、２回無料相談を実施し会社設立を見送ってしばらく個人として活動された方もいらっしゃいます。

6.ITに強い税理士事務所です

オーティス税理士事務所は士業だけでなく、エンジニアとも提携を結んでいます。

パソコンの基本的な操作やホームページ作成、システムの構築、テレワーク化など、IT分野に関する問題に対してもワンストップサービスを提供することが可能です。

また、インターネットを活用した事業に関する税務対策についても精通しており、利益を上げられた個人様に様々な節税対策の提案をご用意しております。

税理士業界はご高齢の方も多く、インターネットビジネスの前提知識やスキームを持ち合わせている税理士事務所は比較的少ないです。

事実、お客様が以前に依頼されていた税理士の方はインターネットに関する知識が乏しく、節税対策がしっかりできていない状況だったと伺っております。

インターネットの知見を豊富に持っているからこそ、できる提案があります。どういう提案ができるのかについて、ぜひご相談ください。

アパート経営の法人化を検討するなら、今がチャンスかもしれません

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

アパート経営の法人化には、節税、信用力の向上、経費の拡大、補助金の活用など、多くのメリットがあります。

しかし一方で、「自分は本当に法人化すべきか？」「今がタイミングなのか？」と迷われている方も多いのが実情です。

もし今、少しでもこんな気持ちがあるなら——

• “本格的なビジネス”として成長させたい
• 今のままだと限界を感じている
• 節税や資金活用を見直して、もっと手元に残るお金を増やしたい
• 仕組みで回る形に変えていきたい

それはまさに、法人化を前向きに検討すべき“合図”かもしれません。

でも、すぐに決断する必要はありません。

まずは、自分の状況に合った方法を知り、信頼できる専門家に相談することから始めてみませんか？